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On a renégocié notre prêt immobilier

Renégocié notre prêt immobilier

Négocier son prêt immobilier

Nous avons renégocié notre prêt immobilier et je voulais vous en faire part. D’autant plus que je ne suis pas un bon négociateur et je suis sûr qu’on peut bien mieux faire. Mais pour quelqu’un de nul comme moi, c’est déjà un résultat. Bilan environ 14 000 € d’économie pour une heure de « travail ». Continuer la lecture

Puzzle - casse tête

Petit guide des placements financiers et immobiliers

Moutons en UK

Moutons en UK


Comme je m’étais promis, je me suis fait une petite récap de tous les placements financiers que je connaissais, histoire de comparer avec l’investissement dans des fonds indiciels

Pourquoi investir ?

Avant de commencer à investir, la première question qu’il faut se poser est pourquoi ? Pourquoi veut-on économiser et investir de l’argent. J’ai déjà abordé ce sujet dans la série « Comment faire fructifier ses économies« , mais il ne faut pas oublier cette question.

Pour moi, le problème se pose ainsi. J’ai cotisé un certains nombre d’année à la retraite, mais je suis un peu en désaccord sur la date de départ proposée :).

Donc mon but est de partir plus tôt. Et pour cela, il faudra que je pourvois à mes besoins grâce à mes économies et un revenu passif. (hors de question que je le fasse en me mettant artificiellement au chômage par exemple).
Le fait que je parte plus tôt aura aussi une incidence sur le montant de ma retraite une fois que j’aurais l’âge de la liquider.
Donc il me faut de l’argent avant la retraite et un peu après. Combien me faudra-t’il ? C’est une question ouverte à spéculation, car tout change et franchement, qui peut savoir combien nous toucherons de retraite dans 20 ans ? C’est un peu comme jouer au loto, n’est ce pas ?…

Quelques notions de base

Calcul de la retraite de base :

Le barème actuel est le suivant
salaire annuel brut moyen plafonné (3800 €/mois) des 25 ans * par nombre de trimestre travaillé / nombre de trimestre requis * taux 50 % si tout plein (- 5 % par année manquante) ou 67 ans

Donc, pour moi :
– si j’arrête dans 10 ans 1500 * 28/42 * 37,5 % = 428 € à 65 ans
– si je travaille jusqu’à 67 ans : 2000* 38/42 * 50 % = 904 €

J’avais évalué mes besoins à 1100 euros par mois. Donc il faudra que je sorte 1100 euros de revenus passifs ou en mangeant une partie de mon capital, et il faudrait qu’il me reste assez de capital pour avoir un revenu passif de 670 euros par mois une fois la retraite venue.
Voilà, ça c’est les besoins et le pourquoi de l’histoire.

Dans un poste précédent, j’avais parlé des paniers fiscaux disponibles pour l’investissement en bourse. Je ne reviens pas dessus. On peut se référer à cet article. Je vais juste lister les différents placements possibles sans faire trop compliqué.

Note sur la fiscalité des placements

Il y a plusieurs types de revenus générés par tous ces placements

  • les intérêts des livrets
  • les coupons des obligations
  • les dividendes des actions
  • les loyers des produits fonciers
  • les rentes viagères à titre onéreux
  • la plus-value qui est égal à prix de vente – prix d’achat.

Autre note

Comme une des grosse variable est la fiscalisation, je mets pour infos les barèmes pour l’impôt sur le revenu. Ainsi on peut savoir rapidement le taux de taxation des revenus supplémentaire que l’on générera (s’ils sont éligible à l’impôt sur le revenu) :
Barème des impôts sur les revenus 2014 pour une part
moins de 6 011 € ==> 0,00%
De 6011 € à 11 991 € ==> 5,50%
De 11991 € à 26 420 € ==> 14,00%
De 26 420 € à 70 830 € ==> 30,00%
de 70830 € à 150 000 € ==> 41,00%
au delà de 150 000 € ==> 45,00%

L’autre variable est l’éligibilité ou non aux prélèvements obligatoires (les cotisations sociales). Le taux est plat, et c’est 15,5 % de la base.

Exemple, des dividendes des actions contenus dans un compte titre seront taxés à :
– 15,5 % pour les cotisations sociales (prélevés par la banque, à la source)
– + le barème de l’impôt sur le revenu : exemple si je gagne 20 000 € de revenus imposables, cela fait un taux à 14 %.
Donc dans l’exemple plus haut, si je gagne 100 Euros de dividendes, je serai prélevé de 15,5 € à la source et 14 € par l’impôt sur le revenus. Il me restera 69,5 €.
Dans un autre cas, si je gagne par ailleurs 72 000 €, il me restera à la fin (sur les 100 € de dividendes), 100-56,5 = 43,5 €. Ce n’est pas la même rentabilité.
D’où l’obsession de tout le monde qui a de l’argent de payer moins d’impôts.

Les livrets et plans

Le livret A : 22 950 € de plafond à 1,25 % pas d’impôt et et pas de prélèvement sociaux.
Le Livret bancaire : C’est un livret fiscalisé proposé par une banque avec divers noms (livret B, livret orange), les revenus sont variables, mais ils sont fiscalisés c’est à dire les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Pas de plafond légal, mais contractuel en fonction des banques.
Exemple : le livret orange d’ING propose 4 % sous certaines conditions. Le livret B de la caisse d’Epargne de Picardie 1 % sur son site. Est-ce plus intéressant d’avoir 4 % fiscalisé que 1,25 % net d’impôt. Il faut faire le calcule. Si je place 1000 € à 1,25 % cela fait, 12,5 € d’intérêts.
si je place 1000 € à 4 %, cela fait 40 € – 15,5 % et -14 % (mon barême d’impôt sur le revenu) = 40-6,2-5,6=28,2 €, soit une rentabilité à 2,8 % après impôt.
LDD : Pareil que le Livret A mais le plafond est à 12 000 €.
LEP : sorte de Livret A pour les pauvres, il est réservé pour ceux qui ont un revenu fiscal de référence inférieur 1,8 fois le plafond de la taxe d’habitation. Ca se complique 🙂 Revenus 1,75 % net d’impôt et de prélèvement sociaux. Plafond 7700 €, on ne veut pas que les pauvres s’enrichissent trop vite quand même ! Perso, je ne vois pas l’intérêt on parle de quelques euros de différence entre le Livret A et le LEP. 7700 euros à 1,25 % = 96,25 €, et à 1,75 % = 134,75 €, cela fait 38 € d’écart par an.
Le PEL : C’est un plan (d’épargne logement), en gros, sous certaines conditions (contribution obligatoire de 540 € par an minimum, pas trop longtemps, c’est à dire moins de 12 ans), cela permet une meilleure rémunération (2,5 %) net d’impôt sur le revenu (mais pas des prélèvements), et permet d’avoir un prêt plus intéressant (comment ? je ne sais pas) pour son logement principal (acquisition ou rénovation). Plafond de 61 200 €.
le Livret Jeune : pour les moins de 25 ans comme le livret bancaire mais net d’impôt, net de prélèvement sociaux. Mais maximum de 1600 € max. carte de retrait sur ce compte si on n’est pas majeur. No comment.
CEL : compte épargne logement. Un peu comme le PEL, mais beaucoup plus souple, par contre ne rapporte rien : 0,75 % (2/3 du livret A), – les prélèvements sociaux !. 300 € min, 15300 € plafond, min de versement 75 €. L’état verse une prime sur les intérêts acquis égale à 50 % max 1144 € (comme les intérêts sont nuls, je crois qu’on nous prend pour des c….)

L’immobilier

Là cela devient vraiment compliqué et je commence à perdre pied 🙂 Donc bien vérifier ce que je dis, mais le but de ce résumé est de se donner des pistes.
Il y a deux types d’immobilier :
– les meublés (bail de un an, 1 mois de préavis)
– les non-meublés (3 ans de bail, 3 mois de préavis, un mois de caution).
Dans le meublé et le non-meublé, il y a deux régimes fiscaux possibles (source impot-gouv.fr) :
– au forfait : on déclare le loyer hors charges locatives avec un abattement. Pour le non-meublé, on déclare les revenus normalement dans le micro-foncier s’ils ne dépassent pas 15 000 € avec un abattement de 30 % qui est le régime de plein droit. C’est automatique
Pour le meublé on déclare sur la déclaration de revenus dans la rubrique  BIC (des bénéfices industriel et commerciaux) si loyer hors charges ne dépassent pas 32500 €. Ce qui permet un abattement de 50 %.
– au réel : lors de la déclaration de revenus (imprimé 2042 + feuillets), on peux opter pour le régime réel pour 3 ans quand j’ai trop de revenus (plus de 15 000 ou 32 500 €) ou quand j’ai beaucoup de charges réels. En régime réel pou le logement meublé on déclare ces revenu comme bénéfice industriel et commerciaux. Ce qui est important est ce qui est déduit. Par exemple, les amortissements sont déductibles (5 % de la valeur), et tous les travaux, frais, taxes, assurances (loyer impayés et emprunts), intérêts d’emprunt.
Le calcul est important à faire.
En général pour les meublés, le plus intéressant est le forfaitaire avec les 50 % d’abattements. En réel, on peut être aussi déficitaire, on peut déduire de ces propres revenus jusqu’à 10700 euros par an. Par exemple, si je dois refaire la toiture : si je la fait en une fois, on ne le répercute qu’une fois. Par contre, on peut le faire en fin d’année et faire la déduction sur deux ans.
Dans le non-meublé, on se pose les mêmes questions : ex 450 de loyer par mois, = 5400 de revenu, si j’opte pour le micro-foncier on se retrouve avec 3780 € de base imposable à rajouter sur le barème de l’impôt sur le revenu + 15 % de prélèvement sociaux. En réel, on déduit des recettes (5400 €) les dépenses comme les assurances proprio non occupant et loyers non-payés, les frais d’agences, la taxe foncière, les travaux, les intérêts de emprunts + accessoires (assurances des emprunts) etc. Le réel dans certains cas est plus intéressant même sur 3 ans. C’est souvent plus intéressant quand il y a des travaux et quand il y a des charges de co-propriété.

Vous me demanderez, mais pourquoi une telle niche fiscale, comme ça, sur du meublé. Hein, pourquoi ?

Et bien, c’est pour permettre l’achat de chambres en maison de retraite et financer la construction de nouvelles maisons de retraite (EPHAD) pour notre population vieillissante. Ainsi, on peut acheter une ou des chambres à de grosses sociétés qui s’occupent de tout le reste : la gestion, la collecte des loyers etc..

Ca parait cool, on défiscalise  comme on peut, et les grosses sociétés gèrent pour nous et ont les mains dans le camboui. Sauf, que je vois un hic dans quelques années : le prix du loyer ! Car les retraites actuelles ne permettent pas de se payer ces belles maisons. Donc deux possibilités, soit elle risque de rester vide, soit elle vont se retrouver pleine de gens qui ne peuvent pas payer le tarif plein mais ont demandé l’aide sociale (après 5 ans de résidence, c’est légale, et l’EPHAD doit accepter). Le tarif de l’aide sociale est très réglementé vu que c’est la solidarité nationale qui paie et le Conseil Général qui fixe les loyers. L’évolution n’est pas bonne. Dans les années à venir, les retraites vont encore baisser car il y aura de plus en plus de périodes d’inactivités chez les nouveaux partants. Perso, je me fais du soucis pour la rentabilité de ces investissements sur le long terme, donc je passe mon chemin. Ok pour certains (les gens blindés), toute baisse d’impôt est bonne à prendre.

La Loi Duflot

  • taux de réduction 18 % sur 9 ans
  • doit louer pendant 9 ans
  • en direct (300 000 max) ou en SCPI
  • conditions de ressources du locataire et plafonnements des loyers (mais prix du marché?).

Cela veut dire que vous allez acheter un bien, le louer à quelqu’un qui aura peu de revenus mais devra payer plein pot (prix du marché). Ce qui veut dire que soit la personne va avoir des difficultés à payer, ou vous allez garder le logement vide (comme celui juste en face de chez moi), ou allez baisser le loyer. Je ne comprends pas la logique sauf pour faire baisser les loyers. Duflot doit avoir un sens juridique au deuxième degré
De toutes façons, j’ai déjà dit ce que je pensais de ces niches fiscales, donc je passe mon chemin aussi 🙂

La taxation des plus-value des biens immobiliers

La plus-value est prix de vente – prix d’achat = plus-value taxable mais pas pour la résidence principale.
Le taux d’imposition pour l’impôt est de 19 % de la plus-value + 15 % de prélèvement sociaux. Mais l’assiette de base diminue après 5 ans. Pour être à zéro après 22 ans, les prélèvements sociaux baissent aussi.
Perso, je trouve cela normal, cela évite la spéculation

On peut acheter aussi en SCPI (société civile de placement immobilier), c’est à dire on achète des parts d’immeubles. On déclare toujours des loyers, pas des produits financiers. L’intérêt principale est qu’on peut faire un effet de levier avec du crédit. Mieux vaut acheter dans une grosse SCPI pour diluer les risques. Et contrairement à ce qu’on dit, l’immobilier est aussi un placement à risque, car même si cela n’a pas eu lieu en France, il peut y avoir un crack sur l’immobilier comme sur une bourse. Je l’ai vu aux USA en 2009, et je l’ai vu et vécu en Angleterre en 1992 je crois. Il y a aussi l’Espagne récemment. Outre que je vois pleins de bureaux vides à louer autour de moi, les prix de l’immobilier en France sont hauts à cause de décisions politiques, mais cela pourra changer un jour, comme tout.

Les valeurs mobilières sont aussi un investissement avec les deux variables (revenu et plus-value). Je ne reviens pas sur les paniers fiscaux (voir l’article précédent)
Fond commun de placements, société d’investissement à capital variable. Pour moi, je ne vois pas l’intérêt de ces placements par rapports à des fonds indiciels, car on n’est jamais sûr de battre l’indice, par contre on est sur d’avoir de plus gros frais. Ces placements sont très recommandés  par les banques (regardez les belles brochures, le vocabulaire employé etc), parce que cela les fait vivre. Mais c’est pas sûr que cela VOUS fasse vivre.
Obligations : On touche des coupons. On peut spéculer aussi sur les marché obligataires, et actuellement il y a une bulle sur ce marché. La caractéristique d’une bulle est qu’elle éclate un jour ou l’autre, et qu’on ramasse des confettis.
Actions : C’est acheter une part du capital de l’entreprise et on participe au résultat. Certaines entreprises valuent les dividendes, d’autres la plus-value. En France, les entreprises se financent à 80 % par les banques et à 20 % par la bourse. Aux USA, c’est l’inverse, d’où une bourse plus dynamique. C’est risqué, on ne sait jamais qui gagne. Mais certains aiment jouer.

Assurance vie

Pour expliquer cela simplement, j’ai pompé sur le site « les clés de la banque« , outil de très bonne réputation.
« L’assurance vie est un contrat qui associe un placement et un contrat d’assurance : vous pouvez être couvert en cas de vie et/ou en cas de décès. » Bon c’est clair, mais compliqué :). la suite ….
« – L’assurance vie en cas de vie vous garantit le versement d’un capital ou d’une rente viagère si vous êtes en vie au terme du contrat. Vous choisissez la durée du contrat mais il est intéressant fiscalement à partir de 8 ans.
– L’assurance vie en cas de décès garantit le versement d’un capital ou d’une rente au(x) bénéficiaire(s) désigné(s) dans le contrat ou à défaut d’indication, à vos héritiers.
– Le contrat d’assurance vie mixte couvre la vie et le décès. Vous percevez le capital ou la rente viagère si vous êtes en vie à la date prévue au contrat, sinon c’est le bénéficiaire que vous aurez désigné en cas de décès qui le touchera. »
Dans quoi est ce qu’on investit :
« Vous pouvez placer de l’argent librement, périodiquement (par mois ou trimestre), ou en une seule fois. En général, vous payez un droit d’entrée, souvent dégressif selon l’importance du versement, et des frais de gestion (environ 1 % par an du capital placé). (What !!!)
Le contrat d’assurance vie peut être :
– en euros : le risque en capital est généralement faible ou nul. Vous percevez des intérêts (souvent à un taux minimum garanti) qui augmentent le capital.
– en unités de compte : en valeurs mobilières ou titres (en principe des SICAV ou des FCP). Vous acceptez une part de risque pour tenter d’obtenir un meilleur rendement. Vous pouvez les choisir vous-même ou vous confiez ce choix à votre banque.
– multisupport, à la fois en euros et en unités de compte : vous choisissez la répartition en fonction de vos objectifs et des risques que vous acceptez de prendre.
Vous pouvez, pendant toute la durée de votre contrat, « arbitrer » votre épargne en la faisant passer d’un support à un autre. »

Je ne sais pas pourquoi je parle de tout ça, car le rendement est de 3 %. Donc c’est surtout intéressant pour ceux qui veulent conserver et transmettre un patrimoine à un conjoint, des enfants etc… Dans la même veine il y a les contrat de capitalisation.

Il y aussi les rentes viagères à titre onéreux, mais je n’y connaît rien encore. À voir donc une autre fois.

J’ai gardé le meilleur pour la fin, le PERP, c’est un Plan épargne retraite populaire.
En gros, on verse de l’argent pendant sa carrière (qui est déduit des impôts), ET quand on part à la retraite à l’âge légale (premier hic), les assurances calculent une espérance de vie, et verse une rente viagère selon des calculs aussi savants et obscurs que rentables pour les assurances 🙂 (deuxième hic). Et quand on meurt, il ne reste plus rien, quelque soit l’âge où on meurt sauf close spécial (troisième hic).
Le seul truc qu’on peut faire qui pourrait être intéressant, c’est de toucher le capital et de racheter sa résidence principale au moment du départ à la retraite, si on payait des impôts, cela permet de jouer sur les deux tableaux (sur les intérêts des emprunts et sur l’argent investit dans le PERP). Mais sinon, je crois que c’est pour les gogos.

Voilà, voilà, je n’ai retenu rien de bien intéressant pour moi, qui cherche des revenus passifs avant l’âge  légal de la retraite. Le « système » n’a pas pensé à cette éventualité. D’ailleurs personne n’y pense. C’est pour ça, qu’on prend pour un fou dans mon entourage :). Donc je vais retourné à mes fonds indiciels, dont personne ne parle non plus.

Avertissement : cet article comme tout ce qu’il y a dans ce blog, ne représente que mes opinions personnelles que je partage sur la place publique. Vous êtes seuls responsables de vos choix.

Petit guide pour débutant des produits boursiers

Quels produits boursiers ?

Quels produits boursiers ?

Voici une explication pas-à-pas des étapes pour acheter des produits boursiers.

Ce qui m’a motivé à écrire cet article est qu’au début, j’avais cherché sur le web quelque chose qui m’explique comment faire pour acheter ces produits, notamment ceux de Vanguard, mais apparemment cela doit être trop simple ou je suis trop bête, car je n’ai pas trouvé grand chose. Je me suis retrouvé avec pleins de questions au moment de le faire, étant complètement novice.
Donc avant que ces informations deviennent trop évidentes pour moi, je vais retracer mes pas.

Choisir un panier ou un bulle fiscale

Ce que je n’avais pas compris est que, avant d’aller faire ses achats au marché (boursier) il faut avoir un panier. Le panier a surtout une utilité fiscale. Il permet de savoir comment on va être taxé.
Les paniers que je connais sont :
– le PEA
L’assurance vie
le compte titres.

Le compte titres :

Je vais commencer par celui-là, car c’est le plus simple. Quand on regarde un relevé bancaire, il y a le récapitulatif des comptes que l’on détient chez cette banque (le compte courant, les comptes sur livret etc), lignes par lignes. Le compte titre est une ligne supplémentaire. C’est juste un compte supplémentaire avec un numéro de compte et tout et tout mais sans de carte de paiement, ni de chéquier rattaché, comme pour les comptes sur livret (sauf à la Poste qui arrivait avant à donner chéquier, à autoriser des prélèvements et une carte de retrait sur un Livret A !).
Le compte titres n’a pas de fiscalité particulière, c’est à dire que les revenus des titres (dividendes ou plus-values) sont taxés pleins pots : 15,5 % de prélèvement sociaux (prélevé à la source, par votre banque), plus son propre barème d’impôt sur le revenu (payé par soi-même au moment du paiement de l’impôt sur le revenu).
Pour infos, voici les barèmes en fonction des tranches de revenus.
Barème des impôts sur les revenus 2014 pour une part :
Moins de 6 011 € ==> 0,00%
De 6011 € à 11 991 € ==> 5,50%
De 11991 € à 26 420 € ==> 14,00%
De 26 420 € à 70 830 € ==> 30,00%
de 70830 € à 150 000 € ==> 41,00%
Au delà de 150 000 € == >45,00%

Dans mon cas, je ne compte pas vendre (et faire de plus-value) avant d’être indépendant financièrement et avant d’avoir diminué considérablement mes revenus.
Donc j’aurais à ce moment un petite portion des revenus compris dans la 2ème tranche. Je paierai (si cela ne bouge pas) : 0 € sur les 6 000 premiers Euros, 5,5 % sur 5000 € (= 275 €) pour 12000 € de revenus, ce qui fait un taux total de 2,2 % d’impôt, pas de quoi fouetter un chat pour moi (comparer à la TVA 🙂 !)
Par contre j’ai une incertitude sur les dividendes. Quand j’ai acheté, j’ai coché l’option « capitalisation des dividendes » mais, depuis, on m’a dit que ce n’était pas possible pour des ETF. Je verrai à l’usage.

Le PEA

Le PEA est un autre type de panier, mais il a deux grosses différences :
– d’abord, après 5 ans, les revenus des plues-values et des dividendes sont défiscalisés (ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu), mais les prélèvements sociaux sont toujours prélevés. Ca paraît super, mais il y a une contre partie, qui pour moi est de taille :
– on ne peut pas acheter tout ce qu’on veut. On doit surtout acheter sur le marché français et européen, et en ce moment, c’est pas le pied. Et on peut acheter un tas d’OPCVM (c’est à dire des fonds avec un management actif) avec des frais de gestion importants comparés aux fonds indiciels, ou des actions et obligations sur le marché européen. Je n’ai pas trouvé de fond indiciel sur le portefeuille disponible au PEA. Ce qui veut dire que ce panier propose de me faire économiser des impôts sur des fonds à moindre rentabilité (OPCVM classiques) ou risqués car il faudra choisir quelques actions par rapport à acheter toutes les actions possibles, comme on le fait avec un fond indiciel (voir cet article si vous ne l’avez pas déjà lu). Donc j’ai passé mon chemin.

Le troisième et dernier panier que je connaisse est

L’assurance-vie

qui porte très mal son nom.
C’est un panier avec une fiscalité qui change avec l’âge et qui permet de transmettre un patrimoine à une ou des « bénéficiaires ». Comme pour le PEA, on ne peut pas tout acheter. En fait, les banques et assurances proposent des packages qui promettent une diversification pour eux suffisante. La contrepartie est aussi des frais importants et une rentabilité moyenne autour de 3 % (sans les frais, l’inflation etc). Le système a d’autres contraintes : pas très souple, les frais de retrait sont taxées lourdement avant 8 ans. C’est un placement optimum pour préserver et donc être sur de transmettre un patrimoine à son époux survivant ou ses enfants, pour peu qu’on est investi avant 70 ans (il y a alors un abattement de 150 000 euros). Donc pour l’indépendance financière, je trouve qu’il y a trop de limitations. On verra si l’avenir me donne raison.

Par conséquent, j’ai ouvert un compte titres, en ligne. J’ai répondu au questionnaire, j’ai reçu un contrat par courrier, signé, renvoyé et voilà, j’avais un ligne de compte supplémentaire et je pouvais acheter enfin des titres de chez Vanguard.

Cela a fonctionné comme ceci (pour moi)

– Par internet : d’abord, j’ai fait un transfert d’un autre compte (courant ou livret) vers le compte titres. Cela crée une ligne « espèces » dans le compte. Puis avec ces « espèces » je clique sur le lien « passer un ordre ». Je me retrouve devant une barre de recherche pour un code ou un libellé. Je tape « VTI » qui est le nom par exemple d’un ETF de Vanguard que je veux acheter, et je tombe sur un formulaire qui me demande si je veux acheter ou vendre, combien de titres, à quel coût maximum, minimum, quand etc.. Je remplis, j’assure que j’ai bien compris les risques et je confirme l’ordre d’achat ou de vente. Et c’est tout ! C’est effectivement pas très compliqué.

Et après ?

Ensuite, l’idée est d’oublier pendant 10 ans. Je regarde temps en temps le cours grâce à Yahoo. Il suffit de faire une recherche Google sur « VTI » , on voie apparaître une page bourse gérée par Yahoo pour suivre le cours de ces actions du Nasdaq en direct.

La question qui reste toujours en suspend pour moi est le prélèvement à la source effectué par les autorités américaines. El là le choix du broker est important, car il doit y avoir un accord entre la France et les States faisant qu’on n’est taxé que 15 % au lieu de 30 %. Sinon, il y a un formulaire à remplir pour dire qu’on vit à l’étranger etc.. Je dois me renseigner mais je n’ai pas eu le temps. Donc à suivre…

Voilà, j’ai à peu près tout dit. On voit que les frais pris par les banques sont à considérer pour optimiser les achats. pour le moment, j’ai une gratuité totale pendant 6 mois avec ING direct. J’espère qu’ils la prolongeront. Sinon, j’achèterai tous les 6 mois en moyenne.

Un dernier mot, je viens de recevoir dans le cadre d’une formation professionnelle, deux jours de cours sur les produits de gestion du patrimoine. Je reviendrai donc en détails sur ces paniers, et sur les produits qu’on peut mettre dedans.

Avertissement : comme tout ce qu’il y a dans ce blog, cela ne représente que mes opinions personnelles que je partage sur la place publique. Vous êtes seuls responsables de vos choix.

Investissement, quelle stratégie pour faire fructifier et/ou garder ses économies ? (1)

investissement

Maintenant, que je fais tous les mois des économies, il me faut les faire fructifier.
D’ailleurs, cela fait partie de ma motivation pour faire des économies. Je lisais un auteur qui considérais ses dollars comme des soldats/servants qui travaillaient pour lui pour faire plus de dollars.

Quelle stratégie, par où commencer ?

D’abord, il me faut les faire fructifier à un taux supérieur à l’inflation. Donc, j’ai mis à la poubelle, les livrets d’épargne de toute sortes (Livre A, LDD, LEP, Livre B, Livret Orange etc) car certes ils rémunèrent à un taux légèrement au dessus de l’inflation officielle, mais je me demande souvent si le chiffre de l’inflation correspond à quelque chose. Quand je voie les loyers qui ont augmenté pendant des années, le prix de l’essence, de l’électricité et on est resté pendant cette période à 1 ou 2 % d’inflation, je m’interroge. En fait, j’ai gardé deux comptes de livret, je m’en sert comme des amortisseurs : j’ai mis dessus ce que j’appelle une épargne de précaution. Je reviendrai dessus dans un autre article.
Donc les livrets ne sont pas pour moi des moyens de faire fructifier mon épargne (surprise ! sic).

La bourse ou la pierre ?

Ensuite, en gros, il reste la bourse ou l’immobilier.

Pour la bourse, il y a le choix : actions, obligation, OPCVM, fonds indiciels, les fonds garantis, en monnaie, marchandises ou, SCPI. Certains produits sont de purs produits spéculatifs (une sorte de pari) ou de vrais investissements.
On peut aussi investir dans l’immobilier et se devenir propriétaire qui loue des appartements, parkings etc.

Commençons par l’immobilier

Je ne me sens pas l’âme d’un propriétaire d’un parc immobilier, aussi petit soit-il.. Ni ai-je temps ou l’envie de m’y mettre. Dans mon métier, je rencontre suffisamment de personnes avec qui je dois composer, et je n’ai pas envie de faire pareil avec un locataire. D’autres le font très bien, tant mieux pour eux. Ils ont d’ailleurs du succès. C’est un vrai métier. Je suis sur qu’il y a une niche dans les grandes villes pour des petits appartements, qu’on peut louer autour du maximum autorisé par le plafond du FSL (fond solidarité logement : système qui aide les plus pauvres à avoir un logement) . Une autre chose qui me dérange est l’immobilisation du capital. On ne vend pas un appartement du jour au lendemain et parfois, on n’arrive pas à la vendre du tout. Un nouveau plan d’aménagement du territoire, un nouvelle route etc et la patrimoine peut en prendre un coup. J’ai connu la crise de l’immobilier de l’Angleterre dans les années 90. Jusqu’alors, la pierre était l’investissement qui ne pouvait pas descendre et on gardait toujours un toit. J’ai vu à quel point c’était faux.

La bourse

Donc j’ai eu envie de me tourner vers la bourse, mais là aussi cela pouvait être compliqué. On se perd et on peut perdre souvent de l’argent d’ailleurs (sauf que si c’est son métier, alors on perd l’argent des autres).
J’ai lu aussi avec intérêt des blogs français de personnes qui investissent dans des SCPI (de l’immobilier en fond commun) pour limiter les risques de la bourse et des locataires. C’est un système qui essaie de cumuler les avantages de l’achat immobilier (on peut faire un emprunt immobilier à des taux très bas comme pour une résidence principale et faire un effet de levier) sans les inconvénients (mettre la main dans le cambouis de la gestion locative).
Le plus souvent, ces fonds loue des locaux à des entreprises. Et pour moi, c’est là le hic. Je ne sais pas si c’est pareil pour vous, mais autour de chez moi, je vois partout des bureaux vides à louer. Et quand la demande est supérieur à l’offre…. Pourtant les banques traditionnels essaient de vendre cela à tout le monde. Ca aussi, pour moi, c’est un mauvais indicateur.

Et puis, un jour, j’ai entendu parlé par MMM et jlcollinsh, des fonds indiciels (index funds) et notamment ceux de Vanguard. Et tout m’a plu. Je vous invite à aller voir les 21 articles que jlcollinsh à consacré à ce sujet. Je vais vous faire un résumé si vous avez la flegme, ou si vous avez des difficultés avec l’anglais. Mais vraiment, je vous conseille d’essayer de faire l’effort, car ce qui va suivre maintenant ne sera que le travail d’un mauvais traducteur ou un perroquet qui répète sans comprendre.

D’abord pourquoi choisir la bourse ?

Les idées de base sont très simples et très logiques.
– L’ économie de marché, les marchés, ont des cracks régulièrement. La crise de 2008 n’était pas exceptionnelle. Cela est déjà arrivé (1973, 75, 78, 87, la chute de l’immobilier des années 90, la bulle internet, 11 septembre). Mais le marché récupère et repars toujours. Toujours. Si un jour ce n’est plus le cas, il n’existera aucun investissement disponible.
– C’est un marché qui monte toujours… sur le long terme. En 74, le Dow Jones était à 616, en 2011 à 12217. Si vous aviez investit 1000 dollars, vous auriez, en 2011, 66 892 dollars. Cela fait une moyenne de 12 % par an. Tout ce que vous auriez eu à faire, est de tenir bon, ne pas paniquer au moment des cracks, de ne pas vendre et d’attendre que cela reparte.
– Dans le futur, dans les 10 prochaines années, il risque d’y avoir des cracks, des rebondissements etc.. Impossible à prévenir. Et quand tout le monde dit qu’il faut vendre, il faut ne pas paniquer et attendre quelques mois, années.. ou acheter. Cela pourra être très sérieux comme la crise qui a commencé en 2008, donc durer plusieurs années, ou être un simple réajustement d’une bulle spéculative. Mais ce ne sera jamais la fin du monde, en tout cas, pas tel qu’on le connaît. Tous les médias diront et répéteront que cette fois-là, que cette crise-là sera différente, mais comme à chaque fois, ils auront tort.

Pourquoi choisir d’investir dans des fonds indiciels ?

La première raison et elle me suffit, est qu’ils font mieux que 80 % des OPCVM.
La deuxième raison est qu’ils coûtent moins cher que les OPCVM.
Les OPCVM sont surtout efficaces pour les managers de ces fonds, qui font eux de bons profits, sur votre dos, avec des commissions exorbitantes, pour une efficacité toute relative, et difficilement vérifiable. Les OPVCM qui n’ont pas de bonnes performances sont absorbés dans de nouvelles avec de nouveaux noms « sexy ».
De plus, même les managers qui connaissent bien leurs secteurs ne peuvent pas prévoir la performance des entreprises qu’ils suivent. Personne ne peut. Car on sait très bien comment sont élaborés les budget : soit ils répètent l’année d’après, soit ils font le jeux d’intérêts « politiques » au sein de l’entreprise.
Quand on investie dans un fond indexé on ne se pose pas la question de savoir Apple ou Google, Toyota ou GM etc. On achète la plus grande base possible des actions les plus côtés du moment. L’index suit l’évolution du marché. Donc quand la bourse monte, et elle finie toujours par monter, on est sur de gagner car on a acheter toutes les actions. Un peu comme parier sur chaque cheval dans une course hippique.
La philosophie est aussi différente il me semble. les OPVCM spécule, pour les fonds indiciels, on parle d’investissement. Toujours à long terme. On achète et on oublie, on regardera dans quelques années.

Dans un prochain article, je parlerai des conseil de jlcollinsh sur les types de fonds qu’on peut choisir, et surtout je parlerai des problèmes rencontrés par les Européens pour investir dans ces fonds, et les solutions 🙂

Avertissement : comme tout ce qu’il y a dans ce blog, cela ne représente que mes opinions personnelles que je partage sur la place publique. Vous êtes seuls responsables de vos choix.

Economies faites en 2013 (1) : changer de banque

Comme je l’ai dit dans le précédent article, j’ai commencé à implémenter quelques changements en septembre de l’année dernière. Et la première chose a été de changer de banque.

Pourquoi changer de banque ?

J’avais un vieux compte à régler.
Mon père m’avais ouvert un compte en banque alors que j’avais 16 ans. Il était alors lui-même employé de cette banque depuis plus de 30 ans.
J’ai toujours géré avec prudence mes comptes en banque, faisant toujours l’impossible pour ne jamais être à découvert, restant cordial et poli avec toutes les personnes avec qui j’avais affaires.
Et puis au fil des années, j’ai noté un changement de style dans la gestion des agences. Le personnel est muté tous les 3 ans, pour éviter de créer des liens de proximité avec les clients, internet est arrivé, les espèces ont disparu des agences et je communiquais avec « mon conseiller » plus par mail que de visu. Et « mon conseiller » cherchait surtout à me caser des produits financiers.

Première grosse déception

Après avoir achevé ma reconversion professionnelle, ma femme et moi avons décidé d’acheter une résidence principale et nous nous sommes tournés vers nos banques respectives, en premier la mienne. Certes, notre demande était un peu gonflé, ma femme avait juste créer sa propre auto-entreprise, et j’avais un contrat en CDD de 3 mois dans la fonction publique. Mais si nous voulions profiter au maximum du contexte (taux historiquement bas, dégrèvement d’impôt sur les intérets, PTZ maximum), nous devions acheter vite.
Et puis, zut, j’avais un compte courant depuis 30 ans dans cette banque, sans aucun incident, mon père avait travaillé 40 ans, ma soeur y travaillait. Je croyais que cela comptais pour quelque chose. Je croyais que puisqu’il me connaissait, il pouvait voir que j’étais quelqu’un de responsable et serait me donnerait ma chance. Que nenni. On nous a juste gentiment rigolé au nez en nous expliquant qu’il n’y avait aucune chance pour que notre demande de prêt soit acceptée.
Nous nous sommes tournés vers le Credit Agricole qui nous connaissait un peu moins. Mais au Crédit Agricole, les décisions d’accorder un prêt sont prises par les agences au cas par cas, et pas par une administration obscure, sur la base d’un tableau représentant les différentes variables concrètes de notre situation financière. Nous avions déjà emprunté avec eux pour un véhicule dans des conditions pires et nous avions remboursés sans problème. Ils acceptèrent sans l’ombre d’une hésitation notre demande de prêt, notre conseillé qui avait entre changer d’agence, avait mis tout son poids pour faire pencher la balance en note faveur.

La goutte qui a fait…

Le comble fut que quelques mois plus tard, je reçu un mail de ma banque « historique » m’invitant à prendre une assurance habitation chez eux puisque maintenant j’étais propriétaire ! C’est là que j’ai pris ma décision et j’ai expliqué tout cela un peu plus tard à  » ma conseillère » qui compatit avec moi mais a quand même essayé de me vendre une assurance vie. A la fin elle m’a conseillé de rejoindre leur nouvelle banque low-cost en ligne.
Donc en septembre 2013, j’ai rendu ma carte bleue, fermé tous les compte sauf un, j’y ai gardé 10 euros, pour faire joli et les emmerder.

Conclusion : Dans la plupart du temps, la banque de proximité (prête à dépanner, à faire confiance et parier sur un avenir) qu’on connu nos parents a été fermé il y a bien longtemps. Les banques ne vendent pas un service bancaire, elle font de l’argent en prenant le minimum de risque. La demande de prêt passée au Credit Agricole, mais est-ce que cela durera ?

Banque en ligne ?

Donc je me suis tourné vers ING Direct après avoir entendu et lus de bonnes reviews (surtout à l’étranger).
D’abord le contrat est simple ; tout est pratiquement gratuit : la carte MasterCard, la gestion des comptes. Les commissions sur les opérations de bourses sont les moins chères du marché et il n’y a pas de frais de garde.
Et surtout, j’ai l’impression qu’ils cherchent à faciliter la vie. Leur site internet est le plus clair que je connaisse (certes je ne suis pas très fan de leur couleur orange mais bon..). Si j’ai un chèque à remettre, je le signe, joint le formulaire, le met dans une enveloppe sans timbre et hop, dans la boîte aux lettres.
Je ne suis pas très impressionné par leur répondeur car j’ai eu du mal à avoir une personne car ma demande sortait de l’ordinaire. Mais, je me suis résolu à taper des boutons jusqu’à ce je parle quelqu’un qui m’a transféré sans problème vers le bon service. Ils s’en sont pas trop mal sorti.

Conclusion

Voilà pour la banque, c’est fait. Peu de commissions, beaucoup moins de frais fixes, plus du tout de propositions, de mails pour avoir une assurance maison, auto, vie, petit bobo ou un prêt à la consommation digne de Cofidis. C’est plus simple, moins cher et je peux me consacrer à l’essentiel !